房屋租赁是你与房屋所有者或经营者,在约定时间内支付租金而取得房屋占有权和使用权的一种经济行为。在租房时,你通过支付租金享受到属于租房者的权利,包括房屋使用权、房屋优先购买权、房屋优先承租权和经出租人同意后的房屋转租权。
房屋使用权
房屋使用权是指你支付了房屋的租金之后,做为承租人的你,在合同约定期间对此房屋拥有占有和使用的权利。
- 在租赁期间内,房东不能擅自缩短租期、增加租金或租给第三方等,如果发生违约行为,或因违约给你造成损失的,你有权要求出租方偿付违约金,或赔偿损失。
- 如果你的房东在租赁期限内,需要提前收回房屋时,应当事先征得你的同意,如果给你造成损失,她/他应当予以赔偿。
- 房东应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付给你,如果不能按期交付的,应当支付违约金。
- 你租的房子出现因为自然损坏或合同约定由房东修缮的问题,如果她/他不及时修复,致使房屋发生破坏性事故,造成你财产损失或者人身伤害的,房东应当承担赔偿责任。
- 租用房屋从事生产、经营活动的,修缮责任该由你和房东在租赁合同中共同约定。
- 因为你拥有使用权,所以在租赁期间内,房东在未经你同意的情况下是不能擅自进入出租的房间,如果真的遇到特殊问题,也应有物业人员、公证人员或司法机关人员到场,才可打开房门。房屋租赁期间内,因赠与、析产(是指财产共有人通过协议的方式,根据一定标准将共同财产予以分割,分属各共有人所有)、继承或者买卖转让房屋的,原房屋租赁合同继续有效。
房屋优先购买权
如房东在房屋租赁期间出售租赁房屋,根据《商品房屋租赁管理办法》第十三条的规定,应当在出售前合理期限内通知承租人,承租人在同等条件下有房屋优先购买权。
房屋优先承租权
优先承租权在日常生活中又叫“续租权”,是指在房屋租赁合同中,租赁期限届满,房东需继续出租的,原承租人在同等条件下优先于其他人取得租用权。具体来说,优先承租权是一项期待权,它成立于租赁关系开始时,发生于租赁合同届满之日。行使优先承租权须符合三个条件:
- 只能由原承租人行使;
- 原租赁合同期满后房东继续出租房屋;
- 需具备“同等条件”。“同等条件”具体为房屋租赁的用途、期限、租金及支付方式等。
房屋转租权
当你在合同期内不想再使用此房屋,在房东同意并授权的前提下,可以把此房屋出租出去。根据中国《合同法》第224条的规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人,承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。”但如未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同,该转租合同无效。建设部《城市房屋租赁管理办法》第32条对此作出规定:“未征得出租人同意和办理登记备案,擅自转租房屋的,其租赁行为无效,没收非法所得,并处以罚款。”