先有房,再有家,这是中国的传统思想,买房是人生的一件大事,现在国内房价较高,一套房子动辄就要上百万元人民币,对于普通家庭而言,是一笔较大的开销,因此在买房前要做好购房准备。
制定预算
购房对普通工薪阶层是一个相当大的投资。有些购房者在购房时,往往预算一再超支,甚至形成“买得起住不起”的紧张局面。所以,在确定买房计划前,首先需要结合自己的实际购买能力,制定一个购房预算。
首先要计算家庭有多少资金可用于首付款。这个资金包括是现金和可变现的家庭资产,主要包括银行存款、短期银行理财、股票、基金和已经缴存的公积金。
其次还要考虑家庭现在和未来的收入状况,计算家庭收入中有多少资金可用于每月还款。
对于夫妻双方都有公积金的家庭,一般都会选择贷款利率较低的公积金贷款。那么要先去当地“住房公积金管理中心”查询夫妻双方公积金月缴纳额所能贷的最大额度。以北京地区为例,公积金贷款上限为120万。
最后,贷款利率决定你每月需要还多少利息,这也应引起重视。不过国内银行的房贷利率都执行浮动利率,如果有买房计划,利率并不是重要的参考因素。
评估购房能力
以北京地区一个三口之家为例,夫妻双方都是普通白领,有一个4岁的小孩,购买首套房。
收支状况:家庭月收入总计20000元,月开支总计8000元,月节余12000元。
可变现资产:家庭有银行存款20万,短期银行理财30万,股票和基金70万,夫妻双方已缴纳公积金20万。那么家庭可用作购房首付款的资金上限是140万。考虑到要留出20万家庭风险备用金,则实际可用于首付款的资金为120万。此外,公积金虽然在购房前不能提取,但在取得购房合同、购房协议或购房发票后就可以申请提取。
贷款上限:夫妻双方公积金月缴纳额总计为3500元,那么在北京地区公积金贷款可贷120万。
还款能力:小孩4岁,要考虑预留4000元左右的子女教育金,那么实际上每月有8000元可用于还款,加上每月缴纳的3500元公积金,每月最高可还款金额为11500元。
综合评估:根据以上情况,首付款上限120万,可贷款上限120万,那么该家庭可购房房屋的总价值必须低于240万元。根据家庭11500元的月还款能力,以及公积金贷款较低的优惠利率,可以选择20年期限,每月只需还款6800元。扣除公积金3500元之后,夫妻每月只需还款3300元,还可配置4700元做其他投资,还款压力较小,生活质量也可以得到保持。
查询个人信用记录
在制定购房计划前,如果需要贷款,你要先去人民银行征信中心官网查询个人信用记录,确保自己信用记录良好,再开始做贷款申请。
如果信用记录不良,要具体分析是什么原因造成的,是过往存在不良贷款记录,还是信用卡逾期。如果夫妻双方都存在不良贷款记录,那么根据中国人民银行的贷款政策是无法进行贷款的,只能通过全款购房。如果夫妻有一方信用良好,就可以用信用良好一方的名义申请贷款。如果是信用卡逾期且不是个人主观故意和恶意透支,部分银行可以提供相关说明,持说明文件去当地中国人民银行分支机构可以申请消除不良记录。
查询当地限购政策
在制定购房计划前,还要去当地“住房和城乡建设局”官网了解相关购房政策。详细对比首套房、二套房在首付款比例、相关税费和贷款利率上的差异,会让你的购房准备更加合理。